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民法が大幅に改正されることはご存知の方が多いと思います。その改正民法の大きな変更点の1つ「個人保証の保証人の負担」について大きな変更点がありました。意外としらないひとが多いので、まとめておきます。
結論
極度額を設定しない個人保証は全て無効
改正民法施行後（2020年4月1日以降）、個人が賃貸借契約の保証人になる場合は、個人保証人が負担する最大限度額（極度額）を書面等で承諾している契約をしなければ保証自体が無効となります。
改正民法施行前に新規で締結する契約はどうなるのか？
改正民法施行後もそのまま有効
事後法の解釈の観点から、改正前の契約については改正後の法律が適用されることは通常、ありません。ただ契約内容や更新内容によっては気をつけないといけません。
特に最近増えてきている「定期借家契約」は 注意が必要です。
定期借家契約には更新がなく、通常「再契約」を締結しなおしますので、その際、保証人と極度額についての定めがないまま再契約をしてしまうと、保証が無効になる可能性があります。
契約書は順次、更新していきましょう。
今後は、個人保証人も「根保証」になる。
今回の改正民法で、「一定の範囲で生じる不特定の債務の個人保証」に対する保護を貸金債務の保証に限ることなく、「個人根保証」として拡大されました。
不動産の賃貸借契約の個人保証人についても、貸金債務と同様、賃貸人と賃借人の賃貸借契約という一定の範囲から生じる債務であり、将来の家賃等という不特定の債務を個人で保証するという主旨で個人根保証人に改正されました。
今後は、賃貸借契約において保証人に個人がなろうとする場合は、極度額を書面等で定めなければ、保証契約は無効（改正民法465条2項）になります。
そうなれば保証自体されなくなりますので、賃貸人にとっては、大きな変更点といえます。
保証についての契約は、「書面等」とされていますので、必ずしも書面でなければならないというわけではありません。
媒体は、パソコンやCDなどの電磁的記録と呼ばれるものでもかまいません。
いずれにせよ保証人に保証させる極度額を定めその極度額に基づいた契約が行われない限り、保証は無効になってしまいますので、十分に注意をする必要があるといえます。
どうすればよいのか？
2020年5月以降に 新規で締結する賃貸借契約について
個人保証人を付ける場合、下記のように明記することが必須です。
極度額を「金額」で設定する場合の記載例
丙（連帯保証人）は本契約に基づく乙（借家人）の甲（賃貸人）に対する一切の債務について、金●万円を極度額として乙と連帯して債務を履行する責を負う。
極度額を「相対的」に設定する場合の記載例
丙（連帯保証人）は本契約に基づく乙（借家人）の甲（賃貸人）に対する一切の債務について、賃貸借契約締結時の賃料の●ケ月分相当額を極度額として乙と連帯して債務を履行する責を負う。
極度額の設定が面倒だからそもそも連帯保証人を取りたくないと思ってはいけません。連帯保証人がいるのであれば、保証会社と契約しているかどうかに関わらず、いる方が安心です。
保証会社がいるから安心というわけではないので、注意が必要です。
賃貸借契約における極度額の設定
賃貸借契約において、滞納された家賃が退去時や精算時など全額の金額が確定している場合、それが極度額の範囲かどうかはすぐに判断できます。
しかし、最初の滞納時から保証人が代理で支払い、その後、賃借人自身が支払うことがあったり、保証人が支払うことがあったりといったようなケースも多いです。
このようなケースの場合、極度額がどのようになるのか。
どのくらいの極度額を設定できるのか、悩ましいところですが一定の決まりがあります。
例えば、家賃が20万円で、極度額が120万円とします。
保証人がすでに負担している額が100万円の場合で、最終精算時の滞納分が40万円となる場合、
賃借人からの回収が難しい状況であったとしても、現状滞納しているのが40万円だから、保証の120万円の範囲なので保証されるという風に解釈されません。
極度額が120万円になる場合、保証ですでに負担している100万円を差し引いた20万円しか保証人への請求はできません。残りの請求は賃借人本人への請求にする必要があります。
個人根保証額 120万円
滞納額 40万円
保証人が既に支払済の保証額 100万円
残り保証可能額 = 20万円（ 120万円-100万円 ）
極度額とは、その契約においての保証の最大の金額であり
極度額を超えての保証の責任はなくなるのです。
ただし、個人ではなく、会社等の法人が賃貸借契約の保証人となる場合は、この限りではありません。
法人保証人の場合、保証契約に極度額を定めることを改正民法は定めていませんので、仮に極度額を定めていなくても無効にはなりませんので注意が必要です。理由は、法人はビジネスとして生業を行っている以上、個人とは異なり自社でリスクを判断すればよいということです。
ただ、現実的には、法人が保証人となるケースよりも法人の代表者個人が保証人になるケースのほうが多いと思いますので、今後は、保証人が法人か個人かで契約書の内容も変わってきますので注意が必要です。
極度額とは
そもそも、極度額とは、「保証人が負担することになる最大の金額」のことを指します。家賃だけに限らず、滞納の利息、遅延損害金、賃貸借契約から生じる違約金、損額賠償等の保証債務にかかるすべてを含めることができるため、保証人からすれば、「いくらでも保証しなければいけなかった」旧民法の方が保証人にとってのリスクは高かったといえます。
そこで今後は、「いくらまでであれば保証します」という明記ができますので、保証人自身が書面をみて保証するか否かを慎重に判断できる強い材料となりえます。
極度額は家賃何ヶ月分とかでもOK？
極度額の性質については上記で説明したとおりですが、であれば極度額はいくらでもよいのかというと、そんなことはありませんし、必ずしも確定した金額でなければいけないといったこともありません。
要は、個人保証人が保証契約を行う上で、極度額を定めるのは、保証人自身が自分が負うことになるかもしれない最大の保障額を正確に認識させた上で、それでも自主的に保証人となるか否かということを判断させるためのものです。
必ずしも、確定した金額でなくてもよく、家賃12ヶ月分といった形での極度額の設定でも可能です。ただし、その場合、注意しなければいけないのは、「家賃の増額があった場合、おなじように極度額も変動する」といった契約になっていた場合、保証契約自体が無効になるため、注意が必要です。
極度額の上限は定めなし
さらに、改正民法では極度額に上限を定めていませんので、法律上いくらでも上限を定めることは可能です。ただ、現実的に家賃10万円の賃貸物件の極度額を1億円と定めることは有効とされる可能性は、余程、合理的な説明ができる背景がない限り、無効とされる可能性が高いといえます。
それは、10万円の家賃に対して、1億円の保証を保証人に負わせる事自体が、極度額が実質的にないものと同じで、 法律の主旨に反していることになるため、単に保証人に無限に保証させるという意図があると見做されます。
そのため、このような無茶な極度額にした場合、最悪1円も保証が認められないことになるリスクがあります。常識的な範疇だけでも認められるといったことにならない可能性が高いということは十分に注意すべき点といえます。
あくまでも、常識的にみた範疇、いわゆる公序良俗に反することのない範囲での設定額とする必要があります。
保証が必要になった時に無効と発覚する
ここで、問題なのは、契約自体が無効になるのは、契約締結の段階ではなく、いざ、保証人に保証をさせることが必要になった段階で保証契約が無効であるという判決がくだされるリスクがあるということです。
極度額は、家賃うあ物件がどのようなものか、保証の目的や保証人の資産力、予想される損害額を契約に際して予め算出する必要がありますし、入居後、家賃滞納が万が一あった場合でもただ放置し続けるのではなく、1ヶ月家賃を滞納した段階からすぐに支払いを催促をしつづけることも大切な管理行為です。
滞納がひどい場合の明渡訴訟をする場合でも、まったく督促していないことは印象も悪くなりますし、賃貸借契約を解除する場合でも、合理的な行動を前提としている方が有利になります。