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貸主である賃貸人は賃借人が契約通り使用できる物件を貸す義務があります。
逆に借主は・・・となると、今までは明文化された規定はありませんでした。そのため、賃貸人が負うべき修繕義務なのか、賃借人の責任で負うべき修繕義務なのか、明らかではありませんでした。
そこで、改正民法では、貸主が修繕義務を負うケースと
修繕義務を負わないケースが明文化されました。
また、借主が貸主へ修繕を依頼しているにも関わらず修繕が実行されない場合に置いて、借主が修繕を実行できる「修繕権」という権利も明文化されました。
貸主にとっても、借主にとっても
こうした明文化された条項があるのはわかりやすいですね。
借主の修繕権
- 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにも関わらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
- 急迫の事情があるとき
この2つの要件をクリアしている場合、借主は、修繕の必要な個所を自ら修繕することができるようになりました。貸主としては、自己の所有物である賃貸物件を借主に修繕されてしまうことになります。
しかも、借主による修繕であっても貸主は負担することになります。
貸主が負担しない場合、家賃と相殺できるようにもなります。
これは、改正前の旧民法でも608条で
「賃借人は、修繕に必要な費用を自ら支払った場合には、賃貸人に対し、ただちに請求できる」と定められています。
今後、増えてくる老朽化したアパート・マンションなどの場合、修繕をするのか、建て替えをするのかといったケースだけでなく、ダニによる畳の交換、カビによる壁紙の交換なども修繕請求主張してくる借主が増えてくることも予想されます。
修繕はあくまでも貸主が前提
賃貸物件は、当たり前ですが貸主の所有物です。
修繕が必要な自体になった場合、たとえ故意過失は別にして借主の責任で毀損したものであったとしても、修繕自体は貸主が行うべきものです。
その前提は、この改正民法でも同じです。
修繕しなければ、通常の生活が営めないほどの緊急的な状況なのにも関わらず、いくら言っても修繕してくれない、対応してくれないといった緊急的かつ必要に迫られている状況の場合、貸主に代わって借主が、修繕を行い、その費用を貸主に請求することができる。
という点は、もっとも注意すべき大切な点です。
修繕権を行使できる相当期間とは
借主が、貸主に代わって修繕をできる「修繕権」を行使できるにたる理由は前述のとおり、
「修繕依頼後、相当期間たっても修繕されない」といった状況か
「急迫した状況」が必要になります。
では、相当期間とはどのくらいの期間でしょうか？
答えは、ケース・バイ・ケースというのが正解でしょう。
費用や規模、その必要性や切迫性など様々な状況で全く変わります。
1週間程度の余裕があるのか、数ヶ月程度の余裕があるのか、
はたまた様子をみても問題ない程度のものなのか。
いくら借主が言ってきたからといって、
貸主はなんでもかんでも修繕しなければならないといったわけではありません。
生活に支障をきたすものを元通り修繕すること以外は、
借主の利益になる「有益費」であり、貸主の義務ではありません。
修繕権の行使が絶対に無理ではありませんが、
貸主の義務でない以上、また性質は異なります。
修繕したあと住んでいる場合はどうなるのか？
借主が修繕権を行使し、修繕を行い、その後、数年間住んだのち、退去時にこの修繕費用を請求してきた場合、貸主は、全額支払う必要があるのでしょうか？
答えは、全額支払う必要があります。
ただし、その修繕が、本当に賃貸物件を使用をする上で必要な修繕である
という点が重要なポイントです。
使用するために必要な修繕は、貸主の義務です。
しかし、そうでない修繕は、修繕ではなく「改良」になり
現状よりもさらにグレードアップしていると解釈できるため、「有益費」と見做されます。
その場合は、退去時に残っている価値（残価）で精算をするという形で落ち着くことになると思います。
いずれにしても今後、老朽化した物件が増えてくるためこうした対応はますます増えると思います。